Quando un immobile ristrutturato con il Superbonus 110% cambia proprietario, non è raro che la transazione apra questioni fiscali inattese. È il caso di un contribuente che ha ricevuto in donazione un appartamento e, dopo aver completato lavori agevolati, intende venderlo: la domanda è semplice e concreta — la plusvalenza è tassabile? La risposta arrivata con la Risoluzione n. 62 del 30 ottobre 2025 chiarisce un punto spesso frainteso nella prassi.
La vicenda descritta nella risoluzione è lineare: l’immobile era stato trasferito al donatario nel 2012, la proprietà originaria proveniva da successione, poi sono stati eseguiti interventi connessi al decreto rilancio e al art. 119. I lavori si sono conclusi nel dicembre 2024 e l’immobile non è mai stato adibito ad abitazione principale. A fronte della prossima vendita, il venditore riteneva applicabile l’esclusione prevista dall’art. 67 del TUIR, richiamando il fatto che il bene, in origine, fosse stato acquisito dalla madre per successione.
L’agenzia delle entrate risponde in modo netto: la norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (art. 1, commi 64-67, L. 213/2023) grava le plusvalenze derivanti dalla prima cessione onerosa di immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni. Un dettaglio che molti sottovalutano: la legge fa espresso riferimento ai beni acquisiti per successione, non alla donazione. È quindi la natura dell’acquisizione che decide l’esclusione o meno.
Un fenomeno che in molti notano solo nella fase di vendita è proprio questo scarto tra donazione e successione: la semplice catena di passaggi giuridici cambia l’esito fiscale. Per il contribuente, pertanto, la donazione subita nel 2012 non neutralizza la nuova imposta introdotta per gli immobili ristrutturati con il Superbonus, se la cessione avviene entro il periodo previsto dalla norma.
Come si calcola la plusvalenza e le conseguenze pratiche
Il calcolo della plusvalenza è disciplinato dall’art. 68 del TUIR, aggiornato dalla stessa legge di bilancio. In termini pratici, la plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o di costruzione, aumentato dei costi inerenti documentati. Per gli immobili ricevuti in donazione, la regola fondamentale è chiara: si assume come prezzo di acquisto quel che ha sostenuto il donante.
Un aspetto operativo cruciale riguarda il trattamento delle spese relative agli interventi agevolati: se i lavori Superbonus si sono conclusi da non più di cinque anni al momento della vendita e si è fruito dell’incentivo al 110% con opzioni di cessione del credito o sconto in fattura, tali spese non concorrono alla determinazione della plusvalenza. Se invece sono trascorsi più di cinque anni, si considera il 50% delle spese inerenti gli interventi. Questo è un dettaglio che chiude il cerchio del calcolo.
Per il contribuente vendere entro dieci anni dalla fine dei lavori può comportare quindi un onere fiscale concreto: la plusvalenza diventa imponibile anche se l’immobile era stato ottenuto per donazione. Un dettaglio che sfugge a chi vive nella routine delle ristrutturazioni ma che pesa al momento della vendita. Chi dispone della documentazione delle spese sostenute e dei titoli di cessione del credito avrà gli strumenti per determinare correttamente il reddito imponibile.
In termini pratici, le conseguenze sono due: prima, verificare la catena di acquisti (donazione vs successione) e le date di fine lavori; secondo, conservare la documentazione che provi le spese e le eventuali opzioni esercitate. Un consiglio operativo che molti professionisti ripetono è controllare atti e fatture prima di decidere la vendita: è un piccolo passo che cambia l’esito fiscale della transazione.