Il calendario è chiaro: la rata di dicembre pesa sul conto dei proprietari. Davanti alla bolletta dell’IMU molti si chiedono se una casa lasciata vuota — senza mobilio, senza persone — può davvero essere esclusa dal tributo. La risposta non è automatica: la legge distingue tra una casa semplicemente non abitata e un immobile che è inagibile o inutilizzabile. Chi riceve l’avviso di pagamento per una seconda casa deve quindi verificare lo stato reale dell’immobile, perché l’esito incide sul calcolo dell’imposta e anche sulla possibilità di riduzioni. Un dettaglio che molti sottovalutano è che l’assenza di utenze non equivale di per sé a un’esenzione.
Quando e perché la seconda casa paga l’imu
In Italia l’Imposta Municipale Propria (IMU) si applica, con regole diverse, alle abitazioni diverse dalla prima casa non di lusso. La norma di riferimento prevede che per gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili sia possibile ridurre la base imponibile del 50% per il periodo in cui sussistono queste condizioni: si paga dunque metà dell’IMU. La qualificazione di inagibilità non è soggettiva, ma richiede la sussistenza di un degrado fisico o di una obsolescenza strutturale che non sia sanabile con normali interventi di manutenzione, come un fabbricato parzialmente crollato o pericolante.
Per stabilire lo stato dell’immobile il comune può disporre una verifica tramite tecnico, oppure si può avanzare un’autocertificazione che però dovrà essere valutata dagli uffici. Lo raccontano i riferimenti amministrativi e alcune pronunce giurisprudenziali: la strada della dichiarazione è percorribile, ma porta con sé il rischio di accertamenti. Un fenomeno che in molti notano solo in questi mesi è la moltiplicazione di pratiche amministrative quando i proprietari cercano di dimostrare uno stato di fatto per ottenere la riduzione.
Come ottenere riduzioni o dimostrare l’inagibilità
Per richiedere la riduzione del 50% il proprietario deve fornire elementi concreti: perizia comunale o documentazione fotografica e tecnica che dimostri il degrado. In alternativa la normativa e alcune circolari amministrative ammettono l’uso di un’autocertificazione, ma con la precisazione che il comune può procedere ad accertamenti. È importante sapere che la semplice mancanza di utenze non costituisce automaticamente esenzione: serve provare che l’immobile è effettivamente inutilizzabile.
Oltre ai casi di inagibilità, sono previste altre agevolazioni. Per esempio una riduzione del 50% si applica quando la seconda casa è concessa in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta del primo grado, a condizione che il contratto sia registrato e l’abitazione sia effettivamente utilizzata come residenza principale da chi la riceve. Esistono poi riduzioni per immobili di valore storico o artistico, per proprietari residenti all’estero e, in certi casi, uno sconto del 75% per chi affitta la seconda casa con contratto a canone concordato. Un aspetto che sfugge a chi vive in città è la distinzione tra riduzione della base imponibile e esenzione totale: la seconda è molto più rara.
La tari per la casa disabitata: regole e prove richieste
La tassa sui rifiuti segue logiche distinte dall’IMU. Per la TARI su una seconda casa disabitata è prevista l’esenzione qualora si dimostri che l’immobile è di fatto inutilizzato: in genere questo richiede la prova che la casa sia priva di arredi e di forniture di acqua, luce e gas. Il comune può effettuare ispezioni per verificare l’assenza di mobili e l’effettivo stato di non utilizzo.
Va sottolineato che i non residenti possono essere esonerati dalla TARI nella misura prevista dalla legge: la contribuzione è funzionale alla produzione di rifiuti e, se non vi è produzione legata all’uso dell’immobile, il criterio di imposizione cambia. La Corte Costituzionale, con una pronuncia significativa, ha inoltre chiarito che ciascun possessore ha diritto all’esenzione dell’IMU se ha residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile, anche quando il coniuge risiede altrove (sentenza n. 209/2022); è un principio che in diversi comuni ha portato a verifiche più puntuali sulla situazione anagrafica.
Per chi gestisce una seconda casa il consiglio è mantenere documentazione aggiornata: contratti, registrazioni, perizie e ricevute delle utenze possono fare la differenza al momento di un accertamento. Alla fine, più che una regola unica, ciò che conta è la prova dello stato reale dell’immobile: una questione che molti proprietari stanno già osservando e che spesso si risolve con un controllo amministrativo o con una perizia tecnica.