Nel corridoio di una filiale, una giovane coppia sfoglia il preventivo del mutuo e conta a voce bassa le rate possibili: la cifra finale è più alta di quanto immaginassero. Fuori, nelle strade delle città italiane, chi cerca casa avverte la stessa sensazione: i numeri sul tavolo delle banche salgono anche se la politica monetaria europea è rimasta immutata. A leggere i rapporti di settore, il fenomeno non è isolato ma sistemico e riguarda l’intera catena del credito.
Perché il Taeg cresce anche con i tassi BCE fermi
I dati ufficiali indicano un aumento del Taeg sui nuovi prestiti per l’acquisto di abitazioni, che ha toccato il 3,71% a settembre secondo Bankitalia. Questo indicatore non misura solo il costo ufficiale del denaro, ma incorpora spese aggiuntive: commissioni, polizze assicurative, e soprattutto lo spread applicato dalle banche. Quando il rendimento dei titoli o il costo della raccolta salgono, le banche trasferiscono parte dell’onere sul cliente, anche se la Banca Centrale Europea mantiene i suoi parametri invariati.
Un elemento chiave è la dinamica della raccolta: le banche competono per depositi e finanziano parte dei mutui sul mercato interbancario o attraverso emissioni, dove i prezzi possono variare. Aumentano i costi di funding e, di conseguenza, il prezzo finale del credito. Inoltre, l’offerta commerciale si adegua: le condizioni per i nuovi contratti riflettono il mix tra rischio percepito, regolamentazione patrimoniale e margini di profitto attesi. Un dettaglio che molti sottovalutano è l’effetto delle commissioni e delle garanzie accessorie, che alzano il Taeg più della sola variazione dei tassi ufficiali.
Il risultato è che il mercato segnala mutui più cari senza che la politica monetaria abbia cambiato rotta: è la struttura del finanziamento a spingere il prezzo, non solo il costo base del denaro.
Quale impatto sulle famiglie e sul mercato immobiliare
L’aumento del costo del mutuo pesa sulle scelte delle famiglie italiane. Per chi pianifica l’acquisto di una casa, la rata mensile diventa un elemento determinante nella decisione: alcune famiglie scelgono durate più lunghe o formule a tasso variabile per contenere l’esborso immediato, altri posticipano l’acquisto. Le banche, nel frattempo, rivedono le loro offerte e calibrano promozioni su prodotti particolari, come le soluzioni a tasso fisso con condizioni precise, ma spesso a costi iniziali maggiori.
Un aspetto che sfugge a chi vive in città è la differenza territoriale: in zone dove i prezzi degli immobili sono più alti, l’impatto di un punto percentuale in più sul Taeg si traduce in decine di euro in più di rata ogni mese. Questo accentua la selezione dei potenziali acquirenti e può rallentare la domanda nei centri urbani più cari, influenzando a catena il mercato delle compravendite e la mobilità residenziale.
Per le banche, la fase comporta un ripensamento del rischio e delle politiche commerciali: margini diversi, cautela sulle erogazioni e maggiore attenzione alla qualità delle pratiche. Per le famiglie, l’effetto concreto è una scelta più attenta sulla durata, sul tipo di tasso e sulle garanzie richieste. Molti operatori osservano che, nella vita quotidiana, la tendenza porta a una contrazione delle compravendite in alcune aree e a una maggiore diffusione di soluzioni alternative, come il ricorso a risorse proprie o a garanzie familiari.
Chi sta cercando casa nella maggioranza delle città italiane lo nota già: non è tanto l’assenza di mosse da parte della banca centrale a spiegare tutto, quanto la combinazione di spread, costi di funding e scelte commerciali che insieme determinano il prezzo finale del mutuo.